Τις διαδικασίες με τις οποίες κενά και εγκαταλελειμμένα κτίρια μπορούν να περιέλθουν στη διαχείριση ή στην κυριότητα δήμων και ιδιωτών για χρονικό διάστημα ως και 50 έτη περιλαμβάνει σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Το σχέδιο νόμου θα θεσμοθετεί τη δυνατότητα επέμβασης εκ μέρους του Δημοσίου ή των κατά τόπους Δήμων σε κτίρια εγκαταλελειμμένα ή κενά. Οι νέες ρυθμίσεις, μεταξύ άλλων, εισάγουν ειδική διαδικασία αναγκαστικής εξαγοράς κτιρίων από ιδιώτες, εφόσον οι ιδιοκτήτες είτε αρνούνται να συμμετάσχουν στη διαδικασία αναβάθμισης και εκσυγχρονισμού των ακινήτων (ιδιαίτερα στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας), είτε αδρανούν. Επίσης, προβλέπουν ειδική πλειοψηφία για τη λήψη αποφάσεων εκμίσθωσης ή μεταβίβασης ακινήτου, σε περίπτωση συνιδιοκτησίας.
Τις ρυθμίσεις είχαν προαναγγείλει στα μέσα του περασμένου καλοκαιριού ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Μανιάτης και ο δήμαρχος Αθηναίων Γιώργος Καμίνης. Ετσι, το ΥΠΕΚΑ ήδη επεξεργάστηκε Σχέδιο Νόμου, το οποίο προέκυψε έπειτα από ενδελεχή μελέτη από κοινή Ομάδα Εργασίας του Υπουργείου και του Δήμου Αθηναίων και Ερευνητική Ομάδα του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, με υπεύθυνο τον καθ. Ν. Τριανταφυλλόπουλο, του Ιδρύματος Ωνάση (ΚΙΑΣΩ).
Με επιστολή του, ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Μανιάτης καλεί σε συνάντηση εργασίας την Πέμπτη, 4 Δεκεμβρίου 2014 στο ΥΠΕΚΑ τους συναρμόδιους Υπουργούς Οικονομικών, Εσωτερικών, Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Δικαιοσύνης-Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων.
Στόχος της πρωτοβουλίας του Υπουργού ΠΕΚΑ είναι η εξεύρεση λύσης μέσω της κάλυψης του νομοθετικού κενού για τη διαχείριση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας και σε άλλες πόλεις της χώρας.
Συγκεκριμένα, με το εν λόγω σχέδιο νόμου προβλέπονται:
Η έννοια του εγκαταλειμμένου κτιρίου διαχωρίζεται από αυτήν του αγνώστου ιδιοκτήτη, υπό την έννοια ότι ένα εγκαταλειμμένο κτίριο δεν συνεπάγεται και ότι δεν ανήκει σε κανένα. Επίσης, η έννοια του εγκαταλειμμένου συνδυάζεται με την κατάσταση του ίδιου του κτιρίου, πέρα από την έλλειψη του στοιχείου της φυσικής εξουσίασης αυτού, αλλά και τον τυπικό κατά τις κείμενες διατάξεις χαρακτηρισμό του ως επικινδύνου, υπό την έννοια ότι είτε δεν υπάρχει χαρακτηρισμός είτε δεν έχει περιέλθει το κτίριο στην κατάσταση αυτή. Προβλέπεται ειδική διαδικασία αναγκαστικής ανάληψης της διαχείρισης και εκμετάλλευσης ή εξαγοράς κτιρίων, από ιδιώτες, εφόσον οι ιδιοκτήτες είτε αρνούνται να συμμετάσχουν στη διαδικασία αναβάθμισης και εκσυγχρονισμού των κτιρίων – ιδιαίτερα στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας – ώστε να είναι δυνατή η επανάχρηση αυτών προς όφελος της πόλης, είτε αδρανούν, αν και δεν επιβαρύνονται οικονομικά. Εισάγεται ειδική πλειοψηφία λήψης αποφάσεων σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, προκειμένου να μην αναιρεθεί ο επιδιωκόμενος στόχος, λόγω αδυναμίας λήψης αποφάσεων, που καθιστούν αδρανή την ιδιοκτησία, σε περίπτωση πλειόνων ιδιοκτητών. Λαμβάνεται μέριμνα διασφάλισης των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών, στο πλαίσιο πάντοτε των γενικών αρχών της μη άσκησης αυτών από εκείνους, σε βάρος του κοινωνικού συνόλου, της υγείας, της ευταξίας, της αναβάθμισης του φυσικού, οικιστικού και κοινωνικού περιβάλλοντος, αλλά και της μη αναγνώρισης δικαιωμάτων προστασίας της ιδιοκτησίας τους, πέραν του βαθμού που οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες προσδιορίζουν με την απραξία και τις επιλογές τους. Η αναγνώριση δικαιωμάτων αναγκαστικής ανάληψης της διαχείρισης και εκμετάλλευσης ή εξαγοράς από ιδιώτες στον τομέα της ανακατασκευής, ανακαίνισης, εκσυγχρονισμού, επισκευής και αξιοποίησης εγκαταλειμμένων και κενών ή αγνώστων ιδιοκτητών κτιρίων, προϋποθέτει τη δημιουργία ειδικών ζωνών, κατά το πρότυπο άλλων χωρών, εντός των οποίων μπορούν να τύχουν εφαρμογής ειδικά κίνητρα ή καθεστώτα ενίσχυσης, μετά από ειδική μελέτη, έτσι ώστε οι εισαγόμενες ρυθμίσεις να τελούν σε πλαίσιο συστηματικής αντιμετώπισης του φαινομένου, λαμβάνοντας υπόψη κριτήρια γεωγραφικής συγκέντρωσης, πολεοδομικά και οικονομικά, που ανταποκρίνονται στο στόχο αστικών αναπλάσεων και των μηχανισμών που προωθούνται από ευρωπαϊκές πρωτοβουλίες και χρηματοδοτήσεις. Ετσι, θα μπορούν να καθορίζονται Ζώνες Ειδικών Κτιριακών Παρεμβάσεων (ΖΕΠΚΑ), εντός Οικιστικών Περιοχών, οι οποίες θα εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα.
Ως ΖΕΠΚΑ θα ορίζονται περιοχές, οι οποίες συγκεντρώνουν τουλάχιστον δύο από τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
υπάρχουν εγκαταλελειμμένα ή κενά κτίρια, σε ποσοστό άνω του 20% του συνολικού αριθμού των κτιρίων στην περιοχή ποσοστό άνω του 50% των εγκαταλελειμμένων και κενών κτιρίων χρήζουν ανακαίνισης και εκτεταμένων επισκευών και παρεμβάσεων υπάρχουν μη αποκατεστημένα διατηρητέα κτίρια σε ποσοστό άνω του 30% του συνόλου των διατηρητέων κτιρίων στην περιοχή καταγράφεται σε βάθος 20ετίας συρρίκνωση του πληθυσμού σε ποσοστό τουλάχιστον 10% ή των οικονομικών δραστηριοτήτων και παρατηρείται μεταβολή της κοινωνικοοικονομικής διαστρωμάτωσης, συνοδευόμενη από φαινόμενα παραβατικότητας, παράνομης μετανάστευσης και υψηλά ποσοστά ανεργίας. Δίδεται ευρεία δυνατότητα μετατροπών στα κτίρια, προκειμένου αυτά να καταστούν σύγχρονα και λειτουργικά, προς το σκοπό επανάχρησής τους και προσέλκυσης χρηστών και της κοινωνικής και οικονομικής αναζωογόνησης των περιοχών. Ειδικότερα, τα εγκαταλελειμμένα κτίρια θα μπορούν να περιέρχονται στη διαχείριση της τοπικής αυτοδιοίκησης ύστερα από αίτηση του δήμου στο Μονομελές Πρωτοδικείο της έδρας του ακινήτου. Η αίτηση θα πρέπει να περιλαμβάνει έγγραφα με την πρόταση επανάχρησης του κτιρίου, στην οποία θα περιλαμβάνονται η προτεινόμενη χρήση, το χρονοδιάγραμμα ενεργειών, οι πόροι για την υλοποίηση του σχεδίου επανάχρησης (π.χ. ίδιοι πόροι, κοινοτική χρηματοδότηση, ιδιωτική επένδυση), καθώς και το είδος ή η έκταση της επέμβασης. Κατά της απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου θα επιτρέπεται η άσκηση έφεσης εντός προθεσμίας 15 ημερών. Εντός τεσσάρων ετών από τη μεταγραφή της απόφασης (ή έξι ετών σε περίπτωση κτιρίου χαρακτηρισμένου ως διατηρητέου ή μνημείου), ο δήμος θα υποχρεούται να προβεί στην υλοποίηση του σχεδίου επανάχρησης του κτιρίου και οπωσδήποτε στις αναγκαίες εργασίες συντήρησης, έτσι ώστε αυτό να πληροί τις στοιχειώδεις συνθήκες διαβίωσης, καθώς και να το ασφαλίσει κατά κινδύνου πυρός και βανδαλισμών. Από τα παραπάνω, συμπερένεται ότι εισάγονται ειδικές ταχείες διαδικασίες δικαστικής επίλυσης διαφορών, έτσι ώστε οι νέες ρυθμίσεις να μην καταστούν ανενεργές, συνεπεία μακροχρόνιας δικαστικής εμπλοκής, λαμβανομένων υπόψη των συνεπειών από την εγκατάλειψη των κτιρίων, της ευρείας δημοσιοποίησης που προηγείται των σχετικών πρωτοβουλιών και των προβλεπόμενων κρατικών ενισχύσεων τόσο σε Δήμους όσο και σε ιδιώτες, ως κίνητρο για την ένταξη των σχετικών έργων σε ευρωπαϊκές πρωτοβουλίες και προγράμματα που αποσκοπούν στην αποκατάσταση των κτιρίων και του αστικού περιβάλλοντος.
Δυνατότητες χρηματοδότησης των παρεμβάσεων
Το σχέδιο νόμου φαίνεται να συνδέεται, όσον αφορά τον Δήμο Αθηναίων, με το Ταμείο Αστικής Ανάπτυξης (τύπου Jessica), το οποίο αποτελεί ένα σύγχρονο χρηματοοικονομικό εργαλείο με τη δημιουργία του οποίου ο δήμος στοχεύει να χρηματοδοτήσει την αποκατάσταση, τον εκσυγχρονισμό και την επανάχρηση των απαξιωμένων κτιρίων της Αθήνας, με τη χρήση κεφαλαίων από το νέο ΣΕΣ (Σύμφωνο Εταιρικής Σχέσης) 2014 – 2020.
Ειδικά σε περιοχές για τις οποίες έχει εγκριθεί Σχέδιο Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων (ΣΟΑΠ) ή έχουν περιγραφεί ως περιοχές που χρήζουν ανάπλασης από Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Τοπικά ή Ειδικά Χωρικά Σχέδια, ή άλλο εργαλείο χωρικού σχεδιασμού, οι νέες ρυθμίσεις δίνουν τη δυνατότητα υπαγωγής κτιρίων, μεμονωμένων ή κατά ομάδες, στις διατάξεις του σχεδίου νόμου, με σκοπό την αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος καθώς και την οικονομική και κοινωνική αναζωογόνηση των περιοχών αυτών. Τα κτίρια αυτά θα μπορούν να εντάσσονται σε ειδικά Προγράμματα, με χρηματοδότηση εθνικών ή και ευρωπαϊκών πόρων.
